Consultanta strategica gratuita pentru banci

Intr-o economie normala (adica echilibrata), rata angajarii fortei de munca si salarizarea medie sunt principalele variabile care decid preturile pe piata imobiliara (aceasta teorie este, in caz ca va intrebati, motivul pentru care John Maynard Keynes e un economist cunoscut). Ca atare, recentele vesti despre continuarea reducerii ratei somajului ar trebui sa constituie vesti bune pentru piata imobiliara.

Intr-o economie dezechilibrata asa cum este cea a Romaniei (care joaca in postura de satelit in jurul unui conglomerat mult mai "greu" din punct de vedere financiar), alti factori decid preturile pe piata imobiliara. In cazul nostru acesti alti factori sunt fluxurile de capital. Din 2000 pina in 2010, odata cu aderarea la NATO si apoi UE, cantitati tot mai mari de valuta straina au intrat dinspre Europa inspre Romania. Rezultatul net a fost o apreciere proportionala a preturilor la imobiliare.

Este ca atare cel putin stupida abordarea comuna cum ca recenta bula imobiliara din Romania dovedeste ceva despre vre-o nepricepere sau inabilitate a localnicilor. Faptul este ca pietele evolueaza similar in conditii similare peste tot - spre exemplu in Statele Unite ale Americii, unde in 1840 (da, suntem cam 170 de ani in urma lor, asta este) s-a spart o bula absolut asemanatoare : preturi foarte ridicate si in continua crestere la terenuri, bazate pe import masiv si sustinut de aur din Londra s-au prabusit la fel de brusc, si la fel de dureros, odata ce fluxul aurului si-a schimbat sensul. Nu rata somajului si nu salariul mediu din SUA decideau pretul pe piata imobiliara, si nici intr-un caz "prostia" cetatenilor, ci prezenta sau absenta aurului bancherilor europeni. (In mod remarcabil, si atunci s-a presupus ca "prostia" cetatenilor e de vina).

Problema : Bancile care activeaza pe piata romaneasca au o problema serioasa cu bunurile ipotecate pe care trebuie sa le administreze. In conditiile in care lipsa creditului face vinzarile imposibile (logic vorbind, un cetatean cu venituri de 300$ nu are de ce sa cumpere un obiect in valoare de 30,000€, indiferent de orice circumstante posibile ori imaginabile, limita "celei mai valoroase achizitii" se situeaza, si pentru persoanele fizice ca si pentru cele juridice la venitul pe trei ani de zile), s-au acumulat deja intre jumatate de milion si un milion intreg de unitati, chiar daca se fac eforturi monstruoase la toate nivelurile pentru a ascunde aceasta realitate.

Faptul este ca bancile nu sunt si nu ar trebui sa fie, precum nici nu pot fi, din lipsa abilitatilor, competentelor, personalului scl administratori ai proprietatii. Ele sunt administratori ai banilor, si aceasta larga felie este oricum prea mult pentru ele, precum se si vadeste experimental cu o periodicitate ingrijoratoare. Ca atare, o jumatate spre un milion de unitati imobiliare sunt pur si simplu o piatra de moara, si poate chiar o piatra de moara suficienta cit sa scoata sectorul din profitabilitate pe ani sau chiar decade.

Fata cu aceasta grava situatie strategica in care se afla (ca recunosc sau ca nu recunosc mai putin conteaza), bancile se confrunta cu o amenintare absolut fioroasa, sub forma iernii curente.

Anume, in Romania o buna proportie din proprietarii scriptici sunt batrini. Vasta majoritate a batrinilor sunt pensionari ai statului. Traditional statul asigura transferul de valoare dinspre membrii activi ai societatii (angajati si companii) inspre membrii inactivi (batrinii, ori pensionari ori ne). Sub presiunea crizei, acest transfer de valoare devine mai dificil si mai limitat. Statul a incercat deja sa reduca pensiile. Lovindu-se de refuzul (cam dubios, juridic vorbind) Curtii Constitutionale, statul n-a renuntat la actiune (pentru ca nu poate renunta, statul nu decide, statul executa), ci i-a modificat forma.

Ca atare, desi pensiile ramin la nivel formal neschimbate, alte prestatii sociale (precum medicamentele gratuite, unde deja se vad intirzieri de 3-400 de zile la plata furnizorilor) vor fi forfecate. Practic vorbind, faptul ca un batrin pierde 90 de lei din pensia de 600 asa cum propusese guvernul, sau nu mai gaseste ori nu mai poate cumpara de la farmacie medicamentele in valoare de o suta de lei de care avea nevoie, din punctul lui subiectiv de vedere situatia tot la fel se prezinta : a pierdut ~100 de lei din venituri.

Aici intervine problema iernii : daca iarna va fi grea si friguroasa, ajutoarele de incalzire vor fi probabil insuficiente, defectuos distribuite si asa mai departe. Confruntati cu aceasta stare de fapt, exista bineinteles mai multe reactii posibile. Pe de-o parte, senilitatea si senectutea fiind surori bune, sigur ca o parte dintre batrini vor ignora pur si simplu orice stimul din mediu, continuind nezdruncinati inainte. Pe de cealalta parte, Romania traind inca din structuri sociale de clan, iara nu de familie precum restul Europei, o parte dintre batrini vor incerca sa revina la locuinta ancestrala, mutindu-se la sat, si o alta parte dintre batrini, cei situati mai in clasa medie, vor fi preluati in familiile copiilor.

Ambele aceste alternative sunt social indigeste, ambele pentru ca batrinii au oroare de schimbare, ultima pentru ca virstele se amesteca destul de prost in societatea moderna, datorita marii varietati de obiceiuri, de la igiena personala la comportamentele sociale, si slabei tolerante fata de alteritate indusa prin socializarea mult mai redusa a majoritatii indivizilor fata de perioadele precedente.

Totusi, daca iarna este suficient de grea, se poate produce o mutatie psihologica, si dintr-o exceptie, abandonul orasului de catre batrini poate deveni o regula. Daca devine o regula, privim la minimum o jumatate de milion de unitati, cu vedere spre unul sau doua milioane, care vor invada piata in 2011 si 2012. Spre deosebire de cele ale bancilor, tinute atent si cu grija ingropate-n scripte ca sa se poata pretinde in piata ca exista restrictii pe oferta si nu-i 100% piata cumparatorului (iluzie destul de scumpa de altfel, dat fiind faptul ca primii care recunosc minciuna si capituleaza vor fi batuti mult mai putin decit ultimii), unitatile astea se vor chiar vinde la absolut orice pret, si cu o matematica simpla, 500,000 x 10,000 = 5 miliarde de euro, adica semnificativ mai mult decit pot sustine bancile, oricit de creativ, de inteligent sau agresiv isi organizeaza apararea. Iar daca luam in calcul o cadere de la 30,000 la 7-8,000 de euro, si pe o piata de un milion de unitati, vorbim deja de 22 de miliarde, ceea ce-i mult dincolo de orice speranta.

Practic falimentul bancilor romanesti din 2011-2012 depinde de o decizie sociala, care se va negocia si se va transa in iarna 2010. Daca batrinii decid sa se mute din oras (chestie pe care destui formatori de opinie o incita de ani de zile deja), mediul bancar romanesc este terminat, cu foarte putine exceptii (care o vor duce insa foarte bine). Daca nu, se mai tiriie cit se mai tiriie, cu pretentia ca dinsii fac banking.

Solutia : Aici ar trebui sa scriu "dati un email si discutam", dar mi-e mila de incompetenta voastra, stimati tipi care va credeti bancheri (si nu ma refer aici la fatucile de pe la ghisee, sefe de sucursala si alte minuni, ma refer la lachetii care au impresia ca ei sunt directori prin centralele bancilor), asa ca v-o dau gratuit.

A reverse mortgage (or lifetime mortgage) is a loan available to seniors aged 62 or older, per HUD, and is used to release the home equity in the property as one lump sum or multiple payments. The homeowner's obligation to repay the loan is deferred until the owner dies, the home is sold, or the owner leaves, they can be out of the home for up to 364 consecutive days. (e.g., into aged care).

Daca va apucati sa oferiti ipoteci inverse pe scara larga, asa incit o sectiune semnificativa dintre batrini sa isi vada pensia de 600 de lei suplimentata cu inca vreo 5-600 de lei sau pe-acolo (speranta medie de viata fiind de vreo 70 de ani in Romania, inseamna ca aveti a plati timp de ~10 ani, deci o mie-doua de euro pe an ar trebui sa fie ok), probabil ca veti reusi sa cumparati o decizie favorabila la Tribunalul Bancar al Iernii. Dupa care sigur ca ramineti cu inca o groaza de unitati, dar nu va veti confrunta cu problema respectiva inca cinci-zece ani, ceea ce va da fix destul timp cit sa le rezolvati pe celelalte, plus ca probabil in cinci ani va fi iarasi boom. Cu alte cuvinte, merita afacerea asta si daca iesiti in paguba, per total, pentru ca macar scapati cu viata.

Chestia asta trebuia implementata incepind de ieri, apropo. Alternativa este bineinteles sa faceti ce-ati facut si pina acum, in care caz sa nu va suparati pe mine daca nu va angajez prin 2012 pe motiv ca in 2010 lucrati in sectorul bancar. Si sa nu va suparati pe nimeni ca nu va angajeaza : nimeni nu doreste sa angajeze tolomaci, cel putin nu pe functii de-alea, de virf.

Craciun fericit!