Evaluarea proprietatii imobiliare.

Friday, 14 August, Year 1 d.Tr. | Author: Mircea Popescu

Din majoritatea discutiilor despre proprietate imobiliara la care am asistat (cel mai recent aici) se constata ca oamenii pur si simplu nu reusesc sa evalueze rational valoarea proprietatii imobiliare. Sigur, faptul ca oamenii au in general dificultati in a evalua este cunoscut de mult, si documentat destul de bine (mersi Radu).

Sa incercam atunci sa ne limpezim putin. Proprietatea imobiliara se gaseste, in mintea multora, direct derivata din proprietatea funciara (adica, pamanturi, terenuri). Totusi, exista o diferenta fundamentala intre imobile si terenuri : Pamantul este vesnic.

Cu exceptia catorva cazuri de dementa cu sifon, precum de exemplu ideea de-a rade doi munti din nord, vehiculata de-o companie soioasa si vanduta mai nou publicului de niste firme de "comunicare" care inteleg comunicarea ca o forma a minciunii, pamantul este acelasi si va ramane acelasi, complet indiferent si neatins de "proprietatea" noastra asupra lui. De-aia se si numesc in multe parti "drepturi reale", pentru ca sunt locul in intreaga constructie a metaforei economice asupra realitatii unde caracterul ei oniric se constata cel mai usor, si cu ochiul liber.

Imobilele insa nu au aceleasi calitati ontologice. Sub Italia exista teren, cu exista si in 200 ien, sub Egipt exista teren, cum exista si in 2000 ien, dar cu niste rare si firave exceptii, imobilele din acele perioade, precum si din toate perioadele anterioare au disparut. Imobilele nu sunt deci vesnice. Dat fiind ca nu sunt vesnice, intra in joc un concept economic fundamental : amortizarea.

Practic vorbind, daca un imobil are un termen de viata de 100 de ani, atunci fiecare an din viata acestui imobil ii reduce valoarea, fie cu 1/100 din valoarea initiala, fie cu alta valoare asemanatoare, functie de ce formula de amortizare folosim. Fapt este ca atunci cand isi atinge termenul de viata, adica la 100 de ani de la constructie, valoarea lui contabila atinge 0, si poate fi demolat si reconstruit.

Atitudinea generala in Romania este ca imobilele, durand ele mai mult decat iubirile, aliantele politice, promisiunile electorale si cel mai lung serial de la TV, trebuie ca sunt atunci vesnice. Aceasta atitudine este gresita, in acelasi fel in care este gresit a crede ca mama si tata sunt vesnici, si vor avea mereu bani de dat pentru taxi, discoteca si adidasi. Faptul ca majoritatea pustilor de liceu par sa creada sincer ultima parte nu o face mai adevarata, si faptul ca majoritatea pustilor de orice varsta par sa creada sincer prima parte nici atat.

Asa fel, daca costul de constructie al unui metru patrat este de 100 de euro, atunci costul de constructie al unui metru patrat intr-un imobil vechi de 80 de ani, cu speranta de viata de 100, este de 20 euro, sau prin zona. Deci da, stimati si iubiti proprietari de imobile construite in anii 60 si 70, proprietatea dvs valoreaza aproximativ jumatate dintr-o proprietate absolut echivalenta in toate celelalte aspecte, construita ieri. Pur si simplu pentru ca a fost deja folosita jumatate din viata ei.

Aceasta atitudine pare contraintuitiva, "doar si eu pot cere chirie exact cat si ala". Sigur ca da. Dar el o va putea cere 100 de ani de-acum incolo, si tu o vei putea cere inca 40-50. Adica jumatate. Si eu, in locul tau, o voi putea cere tot atata timp, si-atunci pentru mine nu-i tot una. Chiar daca majoritatea oamenilor nu reusesc sa gandeasca timpul la asa scara, asta nu inseamna ca valoarea obiectului respectiv se modifica magic, pentru nevoile intelectului lor.

Cealalta mare problema este indemnitatea. Conceptul nici macar nu exista in gandirea juridica de la noi, ceea ce atesta halul de inapoiere intelectuala in care ne aflam. Ideea este urmatoarea : uzufructul, adica beneficiul unei proprietati, decurge din proprietate. Totusi, proprietatea este o stare teoretica, in timp ce uzufructul este un beneficiu practic. Intre cele doua pot aparea oricand o divergenta, care lucreaza in detrimentul celui ce cumpara o proprietate in vederea uzufructului.

Spre exemplu, daca eu cumpar cladirea X pentru beneficiul teoretic de a avea cladirea X, asta-i tot ce ma intereseaza pe mine, petecul de hartie pe care scrie ca am cladirea X, atunci faptul ca in respectiva cladire se afla un trib de nomazi care nu imi ingaduie egresul, nici mie, nici oricui altcuiva nu-i o problema. Daca insa am cumparat pentru uzufruct, faptul ca-s niste unii la mine in casa ma deranjeaza pana la a ma impiedica sa ma bucur de proprietate.

Cui revine obligatia de indemnitate a proprietatii ? In Romania, chestiunea e pasata, cu furia si distresul tipice unei greseli de reprezentare. Cand eu am cumparat x, si nu y, desi cred, vreau sa cred, si opinia sociala este ca x == y, incep sa strig si sa bat din picioare. E treaba oricui si a tuturor ca atunci imediat de intata sa remedieze clivajul. Deci, sa vina Petre Roman!

In Romania se vand intr-o veselie "apartamente la bloc". Ce inseamna asta ? Inseamna ca, printr-o fictiune juridica pe care chiar daca practica o consfiinteste, nu cred sa existe juristi care s-o poata explica, se vand cote indivize dintr-o proprietate care ramane indiviza, cu transfer de uzufruct pe partea respectiva.

De fapt, proprietarul de drept, dupa interpretarea cam oricarei minti juridice sanatoase, ar fi asociatia de locatari. Drepturile diversilor locatari nu sunt atunci catusi de putin drepturi reale, ci derivate, ei aflandu-se cu asociatia in aceeasi relatie in care se aflau, copii fiind, cu parintii lor, cat priveste drepturile asupra spatiului locativ. Situatia nu este intamplatoare, ci prelungeste un aranjament deliberat al statului comunist, care avea si intentia teoretica, si care a si aplicat in practica tinerea tuturor oamenilor intr-o stare de dependenta pe intreaga durata a vietii lor.

Remedierea acestei situatii bizare nu s-a putut face nici la revolutie, nici de atunci incoace, mai ales pentru ca (probabil cu buna stiinta), guvernul neocomunist de atunci s-a apucat sa imparta proprietatea respectiva oamenilor, foarte bucurosi ca obtin ceva, si complet incapabili, la nivelul intelectual la care se aflau (si destui inca se si afla) sa inteleaga ca nu primesc, de fapt, nimic anume, ci consfiintesc exact situatia din care voiau sa scape.

Faptul ca oamenii nu stiu ca traiesc intr-o fictiune nu schimba caracterul ei fictiv, si incet incet lucrurile isi revin inspre realitate. Ce inseamna asta ? Inseamna ca e pur si simplu imposibil sa estimezi costurile indemnitatii unui apartament la bloc pe intervale rationale, 50-100 de ani. Si ca atare, ca e imposibil, pentru oameni sanatosi la cap zic, sa investesti in asa ceva.

Afara de cazul in care comiti o investitie de risc. Oamenii investesc in risc tot timpul, si capitalurile de risc sunt o buna si respectabila parte a capitalurilor totale. Cu o conditie. Orice investitie de risc primeste un premiu de risc. Fara premiu, ea nu are nici o ratiune de-a exista. Deci, stimati "proprietari" de cote indivize intr-o situatie juridica precara, valoarea proprietatii dvs se cere diminuata, fata de valoarea unei proprietati echivalente aflata intr-o situatie mai clara, cu un premiu de risc.

Asa ca, atunci cand spun ca valoarea unui metru patrat de constructie in Romania se situeaza undeva in zona 60-90 euro, mergand pana la 100-150 in conditii deosebite, ma bazez pe ceva. Un ceva care se intampla sa fie un rationament judicios.

Comments feed : RSS 2.0. Leave your own comment below, or send a trackback.

29 Responses

  1. făniţă`s avatar
    1
    făniţăinsigna de prim sositinsigna de trolinsigna pentru 1000 de comentarii 
    Friday, 14 August 2009

    în primul rând, bine v-am regasit, dragi cititori şi scriitori ai trilemei! :D

    no bun, despre ce scrii pe aici sunt doar două chestii. evident că intră şi alte variabile în funcţia preţului metrului pătrat al unui imobil de oricare tip ar fi el.

    dar să te contrazic puţin.

    la 1 ziceai că pământul e veşnic. fals, nimic nu e veşnic. pământul e şi el un activ ca toate activele. suferă transformări urmând prin acestea să îi crească sau să îi scada valoarea. risc există şi în cazul terenurilor. poate alunecă terenul sau se revarsă apa pe el. sau poate ţi-l cumpără gold corporation canada pentru zăcămintele din el.

    ceea ce însă contează cu adevărat este piaţa. dacă nu ar exista cerere, imobiliarele ar fi foarte ieftine. dacă cineva ar deţine toate imobiliarele, atunci acestea ar fi foarte scumpe din cauza monopolului. iar imobilul nu-l vinzi în visele şi în evaluarea ta ci pe piaţa reală. degeaba îl evaluezi la 38000 de euro dacă nimeni nu vrea să îl cumpere sub 30000. sau degeaba îl scoţi la 5000 de euro, când similarităţile se vând cu 50000, lumea ar crede că are ceva cusur şi ar dura mult până convingi pe cineva să îl cumpere.

  2. făniţă`s avatar
    2
    făniţăinsigna de prim sositinsigna de trolinsigna pentru 1000 de comentarii 
    Friday, 14 August 2009

    offtopic: radu ciocan, de ce nu ţi-ai lăsat domeniul vechi ca şi brand?

    oricum semnai deja comentariile cu radu ciocan, părerea mea umilă este că merita să păstrezi selfhelp-ul!

  3. Mircea Popescu`s avatar
    3
    Mircea Popescu 
    Friday, 14 August 2009

    Ce zici tu este adevarat, pamantul are in principiu si el riscurile lui, dar nu in cat priveste principala lui calitate, aceea de fond funciar. Atata timp cat va exista un glob pamantesc, acesta va avea o suprafata. Cata vreme o secunda patrata din suprafata aceea e a ta, tu ai o proprietate reala.

    Iar valoarea de schimb sau de utilizare a pamantului NU depinde in nici un fel de structura proprietatii asupra lui, intr-un stat capitalist democratic, ci doar de valoarea de schimb a orei de munca (aceasta descoperire fiind de fapt principala contributie la stiinta economiei a lui Keynes (care in mod bizar e mult mai bine cunoscut ca persoana decat sunt cunoscute contributiile lui).

    Cat despre piata reala : exista in evolutia normala a preturilor relativ putine reguli fixe. Cam cea mai valoroasa e reversia spre medie. Merita citit pe tema asta.

    Si welcome back :)

  4. Cei cu imobilele vechi au valori mai mici si pentru ca implica un cost suplimentar cu dezafectarea imobilului, de abia apoi se poate trece la constructie.
    2 valoarea se face si in functie de cerere-oferta. Poti sa ai o cocioba in buricul bucurestiului, primesti sute de euro/mp; in schimb, poti avea o mega vila intr-un sat si e posibil sa nu primesti nici banii de la constructia casei.

  5. @mp

    am mai auzit de reversia spre medie. tot pe la tine. :D

    din cate am auzit se foloseste (si) la estimarea indicilor bursieri pe termen lung si dupa o cadere sau o urcare brusca.

  6. Mircea Popescu`s avatar
    6
    Mircea Popescu 
    Saturday, 15 August 2009

    @Ciolanus Vezi, asta-i chestia, pretul si nu valoarea se stabileste prin cerere si oferta.

    @fanita Asa-i, dar se poate folosi pentru a estima indici pe orice piata, si la fel pe piata imobiliara. Functia cat intre salariul mediu pe ora (hour wage) si costul pe unitate de locuit (de ex mp construit) e extrem de stabila in timp, mai stabila chiar decat mortalitatea bruta.

  7. Corect, pretul.

  8. Oda in apartamentul antic:
    http://www.tocmai.ro/targu-mures-apartament-conf.-1-sporit-63-mp-decomandat-2-camere-2460682.html

    Troll sau doar idiot?

  9. Posibil idiot, ca trebuie sa bati in directia aia ca sa afisezi poze de gen.

    Da sa stii ca apartamentul poate sa fie decomandat, iar ce se vede in posa sa fie bucataria (iar a dooa usa sa fie de la camara sau ceva de gen).

  10. Mircea Popescu`s avatar
    10
    Mircea Popescu 
    Saturday, 24 December 2011

    Ia uite, deci Florin dupa fundu' lu' Mari comenteaza, cu mine n-are nici o aderenta.

    Altfel trista existenta. Chestia aia pare o bucatarie, usa din dreapta fiind camara, in fundal un hol. Cine stie...

    PS. A nu se intelege ca-s de acord cu Florin, cumva :D

  11. Ce aderenta, ca n-am aipiu dainamic, proxy nu stiu sa folesex, iara cinci euro nu-mi permit.
    Asa ca comentez si io comentariile, ca trollii :))

  12. Mircea Popescu`s avatar
    12
    Mircea Popescu 
    Saturday, 24 December 2011

    Trista soarte.

  13. Eu m-am referit la descrierea, tip comentariu literar - stil epistolar, facuta de omulet... vad ca pe voi pozele v-au impresionat. Interesant.

    @ Urâciosule, lasă Cărăbușul în pace. Tu nu stii oare, ca-i mic si el...

  14. @Mari, recunosc ca n-am avut rabdare sa citesc descrierea, am citit doo randuri si-am sarit la posa (intre timp am descoperit ca-s mai multe). Patul ala din bucatarie chiar zgarie retina (si nu numai).

    In rest, cum am mai spus, Uraciosul chiar mi-i simpatic, probabil ca d'aia ii si place cu aderentele :)

  15. Mircea Popescu`s avatar
    15
    Mircea Popescu 
    Saturday, 24 December 2011

    @Mari Pai eu nu stiu ca-i mic, de un' sa stiu ca-i mic ?

    Si-ar fi frumos dac-ai aflat sa nici nu mai zici la nime', sincer sa fiu.

    @Florin Vezi daca nu umbli pe la studente sarace mei Carrabas ?

  16. @Uracios, cand stateam in camin, aveam (intr-o vreme) trei saltele una peste alta, direct pe podea, da sa ne footeze Stalin daca nu erau mai curate si aratau mai bine, cat despre paturile studentelor (mai mult sau mai putin sarace), naiba se mai uita la cum arata patu' :D

  17. Mircea Popescu`s avatar
    17
    Mircea Popescu 
    Saturday, 24 December 2011

    http://media.tocmai.ro/ad_images/1/2011-12-09/normal/2460682_5.jpg Taci ca ieste si poza cu livingu'. Usa metalica la living.

  18. Darius Panaite:
    administrator firma traduceri la Briseis, Targu Mures

    Premiul “Cititor profesionist” a mers la Darius Panaite, pentru lista “Cărți necesare unui desenator profesionist“. Lista lui ne-a impresionat într-un mod plăcut prin numărul de cărți alese, prin descrierile pe care le-a strecurat la cele mai importante și mai ales prin introducerea oferită listei din care răzbate dedicația lui pentru desenat. Fără alte adăugiri, vi-l prezentăm pe Darius.

    Aprilie 2011.

    Are si blog. Cu impuscaturi.

  19. Mircea Popescu`s avatar
    19
    Mircea Popescu 
    Saturday, 24 December 2011

    Oh lord... Not with CNPs again.

  20. Stai ca n-am inteles cine-i tipul asta?!

  21. @Cărăbuș Anunțuri cu poze varză am mai văzut... in schimb cu descrieri d-astea stupide, incă n-am mai întalnit și sper să nici nu mai.

    @ Master Urâcios Încercam să zic că are PPM-ul mic! [E greu să scrii cu mâinile legate la spate] :D

    @Freud Trust me, e mai bine dacă n-ai înțeles!

  22. @Mari, anunturi cu text varza am mai vazut si io, le urasc cum nu se poate pe cele |Vand apartament, pret negociabil", unde? cat? cum? care-i pretul care urmeaza a fi negociat? roar?
    Da' sa-ntelegem ca te bagi in afacer cu imobiliare sau te bate gandul sa te muti la casa noo (ca te-ai saturat de pimnita)? :D

  23. De când ne-a tăiat netul, am început să scanez piața. Îndurăm orice tortură, dar sa ne taie conexiunea?! E REVOLTĂTOR!!!

  24. Io zic ca, de fapt, Uraciosul nu-i uracios, ci cauta sa va protejeze de rautatile si vicisitudinile internetilor.

  25. Yah, right! E un îngeraș diafan și strălucitor cu aripioare și diademă care veghează asupra noastră. 8-|

    Am fugit să mă pitesc, până nu se prinde că m-am conectat la wireless.
    Over and out!

  26. Mircea Popescu`s avatar
    26
    Mircea Popescu 
    Tuesday, 27 December 2011

    Vicisitudinele! ARE DREPTATE!

  1. Evaluarea proprietatii imobiliare. Trilema - Un blog de Mircea Popescu....

    Doua idei simple pentru o evaluare mai aproape de realitate....

  2. [...] roman a comis gresala (fortata, ca nu si-or ales ei s-o comita) de-a crea un nonsens in ce priveste proprietatea imobiliara in anii cei bizari de la inceput. Deci, pe de-o parte, situatia aberanta in care diversi chiriasi [...]

  3. [...] rau gindite de minti necalificate ? Noa, exact la fel doar ca in 1870 nu in 1970, case nu “apartamente” si asa mai departe. Ca bonus, parcuri, si de verdeata si de distractie, librarii si multe [...]

Add your cents! »
    If this is your first comment, it will wait to be approved. This usually takes a few hours. Subsequent comments are not delayed.